Modelo de construção a preço de custo 

Uma forma alternativa e muito rentável que conheci há uns anos aqui em Florianópolis,  é a construção a preço de custo. O que era antes quase uma ação entre amigos: formar um grupo,  comprar um terreno e desenvolver um projeto, seja de loteamento ou a construção de um edifício,  tornou-se uma opção muito segura e rentável de se investir no mercado imobiliário e/ou adquirir um imóvel para moradia. Fundamental nesse caso é ter um perfil apropriado para isso ou seja, que possa esperar o até o final da obra para usufruir e tenha um capital que dê condições de pagar 100% do valor da sua unidade  durante a construção; normalmente o prazo aqui é de 40 /42 meses.

Grande parte dos empreendimentos do Jurerê, muitos prédios ao redor da UFSC , um grande número dos condomínios dos Ingleses foi construído nesse modelo, trazendo excelentes resultados para aqueles que escolheram empresas gestoras sérias (atenção a essa parte, gestoras sérias!). São as empresas que fizeram por merecer a taxa de administração que lhes cabiam e mereciam na medida que arriscaram seu tempo e dinheiro, acharam um terreno apropriado, desenvolveram projetos e pré projetos, firmaram contratos de opções  e  envolveram-se na divulgação para formação do grupo e ficaram responsáveis por levar a bom termo o empreendimento até a individualização das matrículas das unidades .

As 3 opções mais comuns são Cooperativa, SCP e SPE, vou tentar expô-las de forma didática e resumida, mas basicamente o que muda é a relação entre os idealizadores/administradores do empreendimento .

Cooperativa 

As cooperativas habitacionais podem ser uma alternativa econômica para quem quer realizar o sonho da casa própria. Elas são associações de pessoas que se reúnem com o objetivo de comprar ou construir um imóvel. Qualquer grupo pode formar uma cooperativa, mas já existem algumas constituídas a que você pode se associar. Nas cooperativas, os preços são mais baixos porque não são cobrados juros, como nos financiamentos, e não há fins lucrativos, como nos empreendimentos imobiliários.

Por serem compostas por no mínimo 20 pessoas, elas conseguem preços de materiais e de mão de obra mais baixos do que uma pessoa sozinha, além de obterem condições de pagamento e prazos melhores, como explicou Paulo Gonçalves, assessor jurídico da Organização de Cooperativas do Estado de São Paulo (Ocesp).

Por isso, os imóveis construídos em cooperativas podem ser comprados por um valor até 50% abaixo do encontrado no mercado imobiliário. Nesse tipo de sociedade, as decisões são tomadas em assembleias e todos os associados têm o mesmo poder de voto. Mas é preciso tomar cuidado. Como não existe um órgão fiscalizador das cooperativas, essa tarefa também cabe aos associados. Se não ficarem de olho na administração das obras, correm o risco de cair em furadas.

Toda cooperativa precisa

• ter um local de atendimento aos cooperados.
• possuir um estatuto aprovado em assembleia que descreva claramente todas as suas regras de funcionamento. A cooperativa deve realizar assembleias em que todos os cooperados tenham direito de voto

e ainda

• A diretoria e o conselho fiscal são formados pelas assembleias. Todo cooperado tem que fiscalizar o trabalho realizado e qualquer um pode exigir que a diretoria e o conselho sejam desfeitos caso haja irregularidade nas suas atividades.
•  É essencial que todos os associados tenham acesso a plantas, relatórios financeiros e demais documentos que mostrem o andamento da obra. Tudo deve estar de acordo com o que for decidido em assembleia.
• Os cooperados também devem visitar as obras ao menos uma vez por mês para garantir que a execução está de acordo com as decisões coletivas e com as prestações de contas da diretoria. Caso alguma irregularidade ou má conduta entre os membros seja notada, o cooperado deve denunciar logo, podendo inclusive convocar assembleias extraordinárias. A obrigação de fiscalizar o funcionamento da cooperativa é de cada cooperado perante a lei.

SPE

A SPE – Sociedade de Propósito Específico – é uma sociedade empresarial que tem seu objeto social limitado a um empreendimento específico, por isso é amplamente utilizada como forma de isolar ou diminuir alguns riscos financeiros que eventualmente ocorram com a empresa e assim dar mais segurança aos sócios. Uma incorporadora, por exemplo, poderá ter diversos empreendimentos, porém cada qual terá a sua SPE, independente das outras. A SPE é encerrada ao término da obra.

Na construção civil, a SPE funciona com base em um relacionamento de confiança, pois o sócio investidor deverá confiar em um sócio oculto que será o representante do negócio perante os fornecedores e o fisco.

Nesse modelo, os sócios podem ser pessoas físicas, mas é preciso haver ao menos uma pessoa jurídica. Apesar de a tributação ser a mesma, a SPE é o tipo de sociedade mais aceita entre os investidores. Justamente em razão do isolamento de riscos. Entretanto, o terreno fica atrelado ao nome dos sócios, visto que este está em nome da sociedade. Logo, isso implica na presença de todos para as tomadas de decisão.

Nesse caso a fiscalização do empreendimento é feita por um conselho fiscal e seus suplentes, que são escolhidos no dia da primeira assembléia e da constituição da SPE .Também são obrigatórios a transparência total na prestação de contas e nos relatórios físicos financeiros da obra .Aos participantes é possível  até destituirem a administradora em caso de insatisfação com a apresentação dos números e o andamento da obra  caso a maioria assim o decida .

A grande vantagem desse modelo é o gerenciamento conjunto de compras e administração, sem intermediários, levando a uma significativa redução nos custos que implicam em maior competitividade. Na tabela de investimento o valor a ser cobrado contempla  o custo da obra, comercialização, mais o serviço de administração – por isso torna-se mais atraente, pois diferentemente do modelo tradicional de incorporação, não há a remuneração de capital e o lucro do incorporador.

SCP

Na Sociedade em Conta de Participação, a atividade constitutiva do objeto social é exercida unicamente pelo sócio ostensivo, em seu nome individual e sob sua própria e exclusiva responsabilidade, participando os demais dos resultados correspondentes.

Caracteriza-se pela presença de SÓCIO PARTICIPANTE e SÓCIO OSTENSIVO. É sociedade sui generis porque não tem personalidade jurídica, visto que independe de registro no órgão competente, seja a Junta Comercial, seja o Cartório de Registro de Pessoas Jurídicas.

A SCP é  uma relação que não é constituída por uma personalidade jurídica autônoma, onde um sócio ostensivo convida sócios ocultos a participarem de um empreendimento , mediante um contrato de participação onde a responsabilidade civil e financeira é do sócio ostensivo . Há uma contabilidade independente mas a obrigação de apresentar balanços e relatórios é limitada